A cidade de Braga debate-se neste momento com falta de habitações disponíveis para arrendar, dificultando a fixação de mais residentes na cidade. Com a procura de casas a superar a oferta, as rendas dispararam para valores nunca antes vistos, deixando muitas famílias arredadas de aceder à habitação, um direito fundamental e consagrado constitucionalmente.

Em menos de dez anos, Braga deixou de ser uma cidade onde abundavam edifícios com apartamentos à venda e para arrendar a preços, geralmente, abaixo daqueles praticados por outras cidades portuguesas de média dimensão.

A recuperação económica do país, o crescimento do turismo, a instalação de novas empresas, a retoma do setor da construção/reconstrução e a fixação de milhares de novos residentes explicam o crescimento do mercado habitacional em Braga e o aumento dos valores praticados.

“Braga era das poucas cidades portuguesas que dispunha de oferta habitacional para a chamada classe média. Isso aconteceu até chegar a crise na construção, em 2008, que fez estagnar o mercado. Entretanto, com a procura «explosiva» de casas (compra e arrendamento) pelas pessoas que vieram viver para Braga, sejam estudantes, professores, trabalhadores industriais, imigrantes (sobretudo brasileiros) houve um aumento da procura de habitação na cidade, o stock desapareceu e os preços inflacionaram”, resume para a Revista Minha o presidente do Conselho de Administração da BragaHabit, Empresa Municipal de Habitação. 

Vítor Esperança, que está ligado à construção há muitos anos, prevê que ao longo do ano de 2020 surja mais oferta de habitação em Braga. Não se sabe é se o mercado vai ajustar os preços em baixa e passará a haver oferta de casas para a dita classe mais baixa. “O mercado é livre e ditará os valores”, observa.

O ano passado, o Governo criou as chamadas novas políticas de habitação que originaram o lançamento do 1.º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, assim como o Programa de Arrendamento Acessível (PAA). Com estes instrumentos, o Estado quer “contribuir para dar resposta às necessidades habitacionais das famílias cujo nível de rendimento não lhes permite aceder no mercado a uma habitação adequada às suas necessidades”.

“A realidade da procura exige uma concertação de esforços para tornar a habitação acessível para todos. E a BragaHabit, o braço armado do município para esta área, tem feito um esforço notável ao nível da atribuição de habitação e do apoio ao arrendamento”, realça Olga Pereira.

Contudo, no entender do presidente da BragaHabit, o 1.º Direito “está ainda a principiar a nível nacional, excetuando em Lisboa e no Porto que estão sempre à frente no país”.

No passado mês de novembro, a Câmara de Braga apresentou o Plano Local de Habitação (PLH), um instrumento que permitirá fazer o diagnóstico “real e concreto” da situação que se vive atualmente em Braga a nível de habitação. 

Em declarações à Minha, a vereadora responsável pelo pelouro da Habitação da Câmara de Braga realçou a importância do PLH para a definição de estratégias para a questão da falta de habitação junto de quem não pode pagar rendas caras.

“A realidade da procura exige uma concertação de esforços para tornar a habitação acessível para todos. E a BragaHabit, o braço armado do município para esta área, tem feito um esforço notável ao nível da atribuição de habitação e do apoio ao arrendamento”, realça Olga Pereira.

Quando o PLH estiver concluído, em meados deste ano, segundo anunciou a autarquia, o município ficará a conhecer o número atualizado de habitações devolutas (em 2013 havia 15 mil fogos nesse estado) e outros dados como, por exemplo, se as casas estão adequadas, se estão degradas, quais as necessidades de intervenção, de reabilitação, se o agregado é adequado à tipologia da habitação.

Segundo a Câmara de Braga, em  2019 foram criados 2.757 fogos T2/T3 e T4 e 599 T1, e os valores de aquisição “continuam a ser muito competitivos face a outros concelhos com uma relação saudável entre a capacidade do poder de compra e a dinâmica do mercado”.

Isso não invalida que Olga Pereira defenda que é necessário “atuar ao nível dos instrumentos de planeamento” para precaver futuros problemas no mercado habitacional. “Há que tomar medidas porque, de outra forma, a classe média fica arredada do acesso a um direito fundamental como é a habitação”, sustenta.

Assim, nos licenciamentos, não é de excluir a possibilidade da autarquia passar a exigir aos promotores apartamentos para arrendamento a preços acessíveis em vez de uma percentagem de área para equipamentos. 

Outra possibilidade é encontrar no conjunto do património edificado municipal algum equipamento ou imóvel que possa ser reabilitado para habitação.

Olga Pereira, que é vereadora há cerca de dois meses, já começou a fazer esse levantamento e está a trabalhar em articulação com o vereador Miguel Bandeira (Urbanismo) para acautelar estas questões no PDM, cuja revisão vai coincidir com a conclusão do Plano Local de Habitação, no final do primeiro semestre de 2020.

A partir daí, o município já vai poder também candidatar-se ao 1.º Direito, programa lançado pelo Governo para financiar a construção e a reabilitação de imóveis para habitação.

Mercado “complicado” também para as imobiliárias

A escassez de habitações em Braga para arrendamento e até para aquisição tem criado dificuldades também às imobiliárias que se desdobram em contactos e prospeção no sentido de satisfazer os seus clientes.

O mercado de construção – que esteve quase parado durante perto de uma década – começou a recuperar nos últimos tempos, mas do que está a ser construído pouco se destina ao mercado de arrendamento.

“Os apartamentos estão caros e não é um investimento vantajoso para quem compra com o intuito de arrendar”, explica Sameiro Azevedo, sócia-gerente da Brana Imobiliária.

“Hoje já se arrenda em Braga um T3 por 800 euros/mês e mais, o que é uma loucura. Tudo o que for acima do ordenado mínimo é excessivo e mesmo ao valor do ordenado mínimo já era excessivo”, aponta Pedro Figueira de Sousa.

Segundo esta gestora imobiliária, desde há três anos que a procura de habitação “supera em larga escala a oferta” e, por isso, tem “sido muito difícil” satisfazer as necessidades de arrendamento.

Muitos proprietários optam mesmo por não entregar os seus imóveis às agências porque conseguem arrendar diretamente e, como não faltam candidatos, fica com a habitação quem oferecer o valor mais alto. “Não digo que são leilões, mas quase”, nota Pedro Figueira de Sousa, consultor imobiliário da Zome.

Neste cenário, as imobiliárias procuram equilibrar mais os preços, mas as tentativas são inglórias. “Temos que ir pelos preços que os proprietários exigem e eles exigem valores muito elevados”, nota aquele gestor, segundo o qual o mercado de arrendamento em Braga “está extremamente complicado”.

Desde há dois ou três anos a esta parte houve um “disparo enorme” no preço dos arrendamentos. Para isso contribuiu a fixação de milhares de cidadãos estrangeiros em Braga, principalmente do Brasil. Estima-se que no concelho de Braga residam mais de 20 mil brasileiros.

“Hoje já se arrenda em Braga um T3 por 800 euros/mês e mais, o que é uma loucura. Tudo o que for acima do ordenado mínimo é excessivo e mesmo ao valor do ordenado mínimo já era excessivo”, aponta Pedro Figueira de Sousa.

Segundo a sócia-gerente da Brana Mediação Imobiliária, “os brasileiros vêm para um tipo de arrendamento médio-alto e como não há muita oferta nesse mercado, os preços no segmento médio dispararam entre 20 a 30 por cento”.

Por outro lado, nos últimos anos, Braga, com a instalação do INL, com a expansão da Bosch e com o florescimento de empresas ligadas às novas tecnologias, recebeu também “muita gente jovem” qualificada que está a “ganhar muito bem” e pode pagar rendas acima dos valores que eram praticados para a classe média e baixa e para os estudantes universitários.

“Quando entrei neste mercado, há quatro anos, arrendava apartamentos por valores na ordem dos 300/350 euros mensais. Neste momento, não tenho casas para arrendar e recebo por semana uma média de 20 pedidos de arrendamento”, revela Pedro Figueira de Sousa.

Por exemplo, há meia dúzia de anos Sameiro Azevedo arrendava, num prédio de 2012, os T0 por  250 euros/mês; neste momento está a arrendá-los por 350. Os T1 eram arrendados por 275/300 euros, agora estão nos 375 euros, e os T2 que eram arrendados por 400 euros são arrendados agora por 550 euros.

O centro histórico da cidade, Nogueiró, Fraião, Lamaçães e Gualtar são as zonas onde o arrendamento é mais caro. As zonas do Fujacal e de Ponte Pedrinha, que há alguns anos eram das mais baratas e das menos procuradas, estão agora praticamente sem oferta de casas.

Na zona envolvente da Universidade do Minho vai havendo alguma construção direcionada para arrendamento, mas insuficiente para satisfazer as necessidades do mercado, descreve Sameiro Azevedo.

Os valores das rendas nas freguesias dos arredores de Braga estão mais baratos, mas também sofreram um “agravamento considerável” nestes últimos dois anos. 

“Quando entrei neste mercado, há quatro anos, arrendava apartamentos por valores na ordem dos 300/350 euros mensais. Neste momento, não tenho casas para arrendar e recebo por semana uma média de 20 pedidos de arrendamento”, revela Pedro Figueira de Sousa.

Óscar Pereira e Cláudia Alves, consultores imobiliários da Equipa OC/Remax, notam que o mercado “está apetecível para o proprietário, para o senhorio” que pode “facilmente negociar” o preço da renda. Hoje arrendam-se em Braga T1 por 400/500 euros mensais, T2 por 600/700 euros, T3 a 800/900 euros, dependendo da gama e idade do imóvel. O problema, notam, é que “muitas pessoas que procuram essas habitações não têm possibilidade de pagar aqueles valores”.

“Em Braga deixou de haver apartamentos T2 e T3 a 300/400 euros, que já é caro para quem ganha o salário mínimo nacional. Ou se começa a partilhar apartamentos e a dividir despesas, ou então não vemos como será viável resolver este problema no imediato”, referem.

Nos próximos anos Óscar Pereira não vislumbra um cenário muito diferente do atual, porque a cidade “continua a ser procurada” e enquanto houver mais procura do que oferta os preços não descerão.

“Acho que o mercado aqui vai seguir a tendência natural das grandes cidades até estabilizar”, considera.

Na perspetiva de Sameiro Azevedo não é de esperar que o mercado passe a ter muita mais oferta de habitação nos próximos três anos. “Nós estamos a vender habitação que só fica concluída daqui a um ano, o que fica concluído agora está tudo vendido e o que vai ficar concluído em meados de 2020 está tudo vendido, o que resta agora são algumas frações para finais de 2020, por isso é que eu acho que só daqui a três anos vai haver disponibilidade de habitação no mercado, isto num cenário otimista. Enquanto a banca financiar, o mercado imobiliário funcionará bem”, acrescenta.

Pedro Figueira de Sousa também é da opinião que o mercado habitacional não deverá sofrer grandes alterações nos próximos anos. A pesar de haver  um aumento na ordem dos 20/30 por cento no valor das rendas e do preço das casas, a vereadora da Câmara de Braga que tutela esta área, Olga Pereira, assinala que os preços da habitação em Braga continuam a ser “bastante mais acessíveis do que em Lisboa e Porto”. 

“Braga é muito competitiva relativamente a estas duas cidades e a muitos  concelhos destas grandes áreas metropolitanas”, acrescenta.

“Ou somos os primeiros, ou perdemos a oportunidade”

Com os preços das rendas acima das possibilidades de quem ganha 700, 800, 900 ou até 1000 euros mensais, são cada vez mais os jovens que permanecem em casa dos pais e adiam uma vida a dois debaixo do mesmo teto.

“Eu e o meu namorado estamos a tentar arrendar um apartamento há cinco meses. Como há imensa gente a chegar à cidade e disposta a pagar o que for preciso para reservar e arrendar casas e apartamentos, os preços dispararam”, conta Mariana Costa.

Segundo a jovem, que trabalha na área da comunicação, praticamente todos os dias, ela e o namorado, João Pedro, consultam sites e telefonam para imobiliárias, mas os apartamentos que lhes agradam estão reservados ou ocupados. 

“Ou somos os primeiros, ou perdemos a oportunidade”, refere, acrescentando que “infelizmente” sente-se que “há um aproveitamento da situação” de haver mais procura do que oferta.

“Há dias tinha disponível um T0, coloquei-o na internet e cinco minutos depois o meu telemóvel não parava de tocar, tive que retirar o anúncio. Uma das pessoas interessadas mesmo sem ver o apartamento já queria fazer uma transferência bancária para assegurar o contrato”, conta a gestora imobiliária Sameiro Azevedo.

Mais recentemente, Mariana resolveu dirigir-se diretamente a uma imobiliária recomendada por um amigo e a expectativa é agora mais animadora depois da conversa com a gestora imobiliária que ficou de assegurar um apartamento cuja renda está dentro dos valores que o casal pode pagar.

Joana Pinto também está há vários meses à procura de casa na cidade. Trabalha numa unidade de saúde de Braga, mas vive em Viana do Castelo, fazendo cerca de 150 quilómetros por dia em deslocações. Com uma criança ainda pequena, tem sido “bastante complicado” conciliar a vida laboral com a vida familiar por falta de tempo. Fixar-se em Braga “é mesmo uma necessidade”, afirma.

Esta profissional de saúde tem procurado um apartamento junto de imobiliárias (na Internet e presencialmente), mas a oferta é escassa e os preços são “bastante elevados”, refere.

Os apartamentos cujos preços se apresentam mais apetecíveis são imediatamente arrendados, às vezes até sem visita prévia.

“Há dias tinha disponível um T0, coloquei-o na internet e cinco minutos depois o meu telemóvel não parava de tocar, tive que retirar o anúncio. Uma das pessoas interessadas mesmo sem ver o apartamento já queria fazer uma transferência bancária para assegurar o contrato”, conta a gestora imobiliária Sameiro Azevedo.

As pessoas com rendimentos vão arranjando habitação no mercado, mas as que auferem salários baixos dificilmente podem arrendar casa.

Sameiro Azevedo defende que o Estado devia criar mais incentivos e dar benefícios fiscais aos proprietários para estes colocarem mais habitações no mercado de arrendamento.

“Se o Estado não quer investir na construção de habitação, tem que dar benefícios fiscais aos senhorios”, frisa.

Outra situação que está a acontecer no mercado de arrendamento e que devia merecer atenção por parte de quem fiscaliza este setor prende-se com as cauções: há senhorios a pedir seis meses, nove meses e até um ano de rendas antecipadas, e quando os inquilinos saem não querem devolver o dinheiro pago de avanço.

“Estamos numa fase em que isto se tornou um bocado uma balbúrdia – quem tem poder domina e quem precisa está tramado da vida que não encontra soluções que lhe garantam um dos direitos fundamentais, ter habitação”, assinala o consultor imobiliário Pedro Figueira de Sousa.

A demanda de casas e apartamentos em imobiliárias online e nas redes sociais é uma prática cada vez mais usada por quem pretende arrendar e adquirir imóveis. Há até grupos constituídos no Facebook, intitulando-se um deles “Casas/apartamentos/quartos para arrendar em Braga” com perto de 15 mil seguidores.

BragaHabit com lista de 250 famílias à espera de casa

A Empresa Municipal de Habitação de Braga, que gere um parque de 600 habitações e 14 lojas, tem uma longa lista de pessoas à espera de casa. O número ronda atualmente as 250 famílias e tem aumentado de ano para ano.

Segundo o presidente da BragaHabit, o número tem vindo a avolumar-se porque não há construções novas e quem tem casa dificilmente se desfaz dela. De acordo com a lei em vigor, o direito à casa é renovável automaticamente de 10 em 10 anos e pode ser transmitida de pais para filhos.

Atribuindo-se uma casa a uma família, a menos que ela queira sair, a habitação permanecerá sempre ocupada. Daí que as listas de esperam aumentem, porque o número de pedidos é superior ao número de vagas”, nota Vítor Esperança.

Há alguns anos, a BragaHabit conseguia arranjar no mercado um T2 por 250 euros/mês e um T3 por  350 euros, o que não acontece atualmente.

A resolução da lista de espera passaria pela construção de 250 casas, o que  não está previsto no curto-prazo, a não ser que o 1.º Direito – Programa de Apoio ao Acesso à Habitação, lançado pelo Governo, assegure o financiamento ao município de Braga que já apresentou publicamente o seu Plano Local de Habitação. 

Atualmente, a BragaHabit apoia 1.200 agregados familiares: 600 em habitação social e 600 através de um subsídio mensal à renda, consoante o rendimento familiar.

Além disso, tem subarrendadas 180 habitações de privados para alojar famílias carenciadas a preços sociais. Porém, esta forma de apoio à habitação tende a desaparecer, na medida em que há proprietários a comunicar à BragaHabit que não tencionam renovar os contratos. Só o ano passado, a empresa recebeu 12 comunicações nesse sentido, o que vem adensar a dificuldade de realojamento.

“O mercado de arrendamento está com valores altos e esta é uma realidade que está a afetar a BragaHabit”, admite Vítor Esperança.

Em cerca de um terço dos casos, a Empresa Municipal de Habitação conseguiu “adiar o processo de despejo das famílias”.

Há alguns anos, a BragaHabit conseguia arranjar no mercado um T2 por 250 euros/mês e um T3 por  350 euros, o que não acontece atualmente.

A solução seria acompanhar a tendência do mercado? “Não é possível à BragaHabit arrendar apartamentos por 600 ou 1000 euros para depois os subalugar por 200 ou 300, isso era acabar com a sustentabilidade da empresa”, justifica o admistrador.

A Empresa tem procurado “mitigar essas situações”, reabilitando alguns fogos, recolocando noutros regimes, mas “não tem sido fácil” e “se continuarem as denúncias de contratos por parte dos proprietários a BragaHabit e o município não têm  uma solução imediata”, reconheceu Vítor Esperança.

Com este executivo municipal, a Câmara de Braga duplicou o valor destinado ao chamado Regime de Apoio Direto ao Arrendamento (RADA), passando para cerca de 600 mil euros anuais.

O RADA foi criado para apoiar as famílias provisoriamente. Ao fim de 5 anos, deixam de receber o subsídio. Mas como muitos beneficiários são idosos e deficientes, sem possibilidade de aumentarem os seus rendimentos, a  BragaHabit vai rever este ano o regulamento de maneira que o apoio ao arrendamento permaneça para além daquele período.

Entre os beneficiários que recebem apoio ao arrendamento,  38,2 % são famílias monoparentais e 36 % são pessoas que vivem sozinhas. Grande parte destas pessoas trabalha, mas não tem rendimentos suficientes para aguentar o pagamento total da renda. Há também “muitos reformados”, indicou Vítor Esperança.

O rendimento médio das famílias que a BragaHabit apoia ronda os 515 euros por mês.

A BragaHabit tem como missão gerir os apoios sociais à habitação do Município de Braga e diagnosticar os problemas socioeconómicos das famílias que apoia, acompanhando-as e orientando-as em conjunto com outras entidades.

Compete ainda a esta empresa municipal conservar e reabilitar o património municipal edificado, designadamente os bairros sociais existentes no concelho (Andorinhas, Enguardas, Picoto, Santa Tecla, Ponte Falcões), e prestar os apoios sociais e educativos delegados pelo Município, tais como os serviços de refeições e de ocupação de tempos livres.

Estudantes universitários à espera de alojamento 

A falta de habitações para arrendamento afecta também a comunidade estudantil da Universidade do Minho que tem crescido nos últimos anos, mas esse crescimento não tem sido acompanhado da oferta de camas nas residências universitárias ou noutros imóveis do Estado.

Preocupado com este problema, a  Associação Académica da Universidade do Minho (AAUM) lançou em setembro do ano passado uma campanha, denominada “Uma Pedra Por Mim”, pedindo medidas para “aumentar a oferta pública de alojamento” e “promover a cooperação entre os municípios e instituições de utilidade pública locais”.

Segundo Nuno Reis, presidente da AAUM cessante, esta petição, já  entregue ao ministro do Ensino Superior e a outras entidades, conta atualmente com mais de mil assinaturas. Um número que não representa a quantidade de alunos que aguarda por um quarto. 

“Este é um problema que afeta mais de mil alunos da academia”, salienta Nuno Reis.

O dirigente não precisa ao certo o número de camas necessárias, porque a quantidade varia consoante o movimento de alunos de ano para ano, mas estima que faça falta o dobro das que existem nas residências universitárias da academia minhota. Atualmente, a UMinho tem 1600 camas distribuídas por quatro residências, em Braga e em Guimarães, e  entre 13 e 14 mil alunos deslocados (74 por cento da comunidade estudantil). Desde 1998 – ano em quem a UMInho tinha 15 mil estudantes (hoje tem 19 mil) –  que não são criadas camas na rede de alojamento da UMinho. 

Nuno Reis defende que uma das soluções poderia passar por uma articulação com entidades privadas como a Igreja Católica que em Braga possui uma “série de residências quase desocupadas (os antigos seminários, etc.)”.

Nuno Reis lamenta que o Plano Nacional de Alojamento de Ensino Superior tenha sido até agora “pouco concretizado”.

Lembra que o governo prometeu quatro residências universitárias para  Braga e Guimarães, mas duas dessas residências não deverão ser disponibilizadas. 

“O que pedimos é que o Estado continue a comprometer-se e diga quais são os prazos, quando vão estar prontas, é urgente mais alojamento para os estudantes”, assinala.

Nuno Reis salienta que os estudantes da academia minhota, tirando um número muito reduzido, não podem pagar os preços praticados no mercado de arrendamento em Braga.

No início do ano letivo, na zona da universidade os preços rondavam os 200 a 250 euros por cama, quando há cinco anos o valor era metade.

“No espaço de meia dúzia de anos o preço do arrendamento duplicou”, compara.

O ex-presidente da AAUM não acredita que o problema da falta de alojamento estudantil se resolva no curto-prazo, ainda que o Governo  tenha como meta  criar mais 16 mil camas no país até 2024.

Nuno Reis defende que uma das soluções poderia passar por uma articulação com entidades privadas como a Igreja Católica que em Braga possui uma “série de residências quase desocupadas (os antigos seminários, etc.)”.

“É uma questão de vontade política. O problema é que não existe financiamento. Não há nenhuma linha criada pelo Governo a que uma universidade ou uma câmara municipal possa concorrer para poder fazer uma candidatura à reabilitação de um imóvel”, assinala, acrescentando que se o Estado deixar o alojamento entregue ao setor privado, “há o perigo de deixar de existir controlo sobre o mercado”.

Em algumas zonas de Braga distantes do campus de Gualtar ainda vai havendo alguma oferta de alojamento, mas isso obriga os estudantes a usar transportes da rede dos TUB que “não está otimizada” para o efeito.

“Quando se pensou na reestruturação das linhas dos TUB para incluir a Universidade do Minho, a realidade e a dispersão dos estudantes na cidade era muito diferente daquela que é hoje, portanto, urge voltar a olhar para os sítios onde os estudantes moram e perceber que tipos de reforços a câmara pode criar para melhorar o acesso ao campus de Gualtar porque isso continua a ser complicado”, alerta Nuno Reis.

O dirigente acrescenta que é também necessário rever o complemento de alojamento ao bolseiros que está fixado em 174 euros e “é insuficiente”.

Programa Porta 65

O Programa Porta 65 – Jovem atribuiu em 2019 no Município de Braga 171 subvenções, menos 25 do que em 2018. O valor da subvenção média a nível nacional foi o ano passado de 176,25 euros, mais 6,07 euros que no ano anterior.

Este sistema de apoio financeiro ao arrendamento por jovens tem como objectivo estimular “estilos de vida mais autónomos por parte de jovens sozinhos, em família ou em coabitação jovem; a reabilitação de áreas urbanas degradadas e a dinamização do mercado de arrendamento.

As candidaturas são apresentadas e ordenadas na plataforma digital de acordo com os critérios legalmente definidos e tendo em atenção a dotação anual atribuída ao programa.

IFRRU

Os dados reportados do Instrumento Financeiro Reabilitação e Revitalização Urbana (IFRRU) a 31 de outubro apontam a existência de 29 pareceres favoráveis; 11 candidaturas das quais resultaram cinco aprovações num investimento previsto de 15 milhões de euros para Braga.  As candidaturas foram realizadas por oito sociedades privadas, duas particulares e uma Instituição Particular de Solidariedade Social.